Le certificat de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 en copropriété : guide complet

Le certificat de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 constitue un élément incontournable lors de toute transaction immobilière en copropriété. Ce document, délivré par le syndic, atteste de la situation financière du vendeur vis-à-vis de la copropriété et protège les intérêts de l’ensemble des parties prenantes.

Cette attestation joue un rôle déterminant dans le processus de vente, permettant de sécuriser la transaction et d’éviter les mauvaises surprises. Dans ce guide approfondi, nous explorerons tous les aspects de ce certificat essentiel, ses différentes variantes et son impact sur les mutations immobilières.

Définition du certificat de l’article 20 I de la loi de 1965

Suite à la signature définitive de l’acte de vente devant notaire, ce dernier transmet obligatoirement au syndic une attestation de mutation via courrier recommandé avec accusé de réception.

Cette notification officielle, désignée sous le terme de certificat de l’article 20, comprend toutes les informations relatives au nouveau propriétaire qui intègre la copropriété et doit se conformer aux obligations statutaires.

Selon la nature juridique de l’acquisition, cette communication contient des éléments spécifiques :

• Acquisition en pleine propriété : identité complète, état civil et adresse du nouveau copropriétaire
• Acquisition en indivision ou démembrement : transmission vers le mandataire officiellement désigné par l’ensemble des parties concernées

Dès réception de cette notification mutuelle, le syndic établit le certificat de l’article 20 conformément aux dispositions légales de juillet 1965.

Ce document authentifie que les autorisations d’assemblée générale ont été correctement obtenues pour l’ensemble des travaux et dépenses engagés consécutivement à la cession immobilière.

Le certificat de l’article 20 II : spécificités et application

Le certificat de l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 concerne exclusivement les copropriétés et certifie le règlement des charges courantes par le cédant d’un lot en copropriété.

À la différence du certificat de l’article 20 I, qui englobe la totalité des créances dues par le vendeur au syndicat, cette version se concentre uniquement sur les charges courantes, soit celles appelées par le gestionnaire depuis la dernière assemblée générale statutaire.

Il est établi par le syndic sur demande conjointe du vendeur et du notaire instrumentaire et doit impérativement être remis à l’acquéreur préalablement à la signature de l’acte authentique.

Il garantit à l’acheteur que le cédant honore ses obligations financières courantes et prévient les contentieux potentiels sur cette question délicate.

Lorsque le vendeur présente des arriérés sur ses charges courantes, le syndic notifie à l’acquéreur les montants restant dus qui seront prélevés sur le prix de cession.

Dans cette configuration, le syndic informe simultanément le notaire rédacteur de cette situation particulière.

En synthèse, le certificat de l’article 20 II représente une donnée fondamentale lors de la cession d’un bien immobilier en copropriété puisqu’il permet à l’acquéreur de vérifier que le cédant respecte ses obligations financières courantes, élément indispensable pour éviter tout conflit ultérieur.

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Cependant, il convient de souligner que le certificat de l’article 20 II ne constitue pas une sécurité totale. Effectivement, il ne couvre que les charges courantes et exclut les charges exceptionnelles ou les travaux votés mais non encore réclamés par le syndic. Par ailleurs, il ne considère pas les éventuelles sanctions ou intérêts moratoires susceptibles de s’appliquer au vendeur.

Il est par conséquent conseillé à l’acquéreur de faire preuve de vigilance et de solliciter des informations supplémentaires, comme les comptes-rendus des dernières assemblées générales ou les bilans annuels de la copropriété, afin d’obtenir une vision plus exhaustive de la situation financière de la copropriété et du cédant.

Parallèlement, le notaire assume un rôle déterminant dans cette opération. Il est chargé de contrôler la validité et la complétude des pièces fournies, incluant le certificat de l’article 20 II. Une vérification rigoureuse de sa part peut éviter des complications juridiques et financières durables pour l’acquéreur.

En présence de non-conformités ou de défaillances constatées, des solutions de recours existent. L’acquéreur peut, notamment, décider de suspendre l’opération jusqu’à résolution complète des irrégularités, ou même de renoncer à l’acquisition si les conditions stipulées dans le compromis de vente ne sont pas satisfaites.

Pour conclure, bien que le certificat de l’article 20 II constitue un instrument précieux pour sécuriser une transaction immobilière en copropriété, il ne dispense pas l’acquéreur et le notaire d’effectuer des contrôles approfondis pour s’assurer que tous les aspects financiers et juridiques sont régularisés.

Modèle type du certificat article 20 à télécharger

Voici un exemple de template de certificat de l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965. Attention, ce modèle est fourni à titre informatif et doit être personnalisé selon les particularités de chaque copropriété et la réglementation applicable.

Télécharger le modèle gratuit.

L’importance cruciale de ce document dans les ventes

Trop souvent négligé et minimisé à tort, le certificat de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 émis par le syndic de copropriété demeure pourtant indispensable lors d’une mutation immobilière.

Le propriétaire doit impérativement obtenir cette certification du syndic pour valider la cession de son bien et démontrer à l’acquéreur qu’il a acquitté l’intégralité de ses charges de copropriété.

Toutefois, si le cédant accuse un retard de paiement, les autres copropriétaires ne sont nullement tenus de lui délivrer ce document, ce qui peut permettre au syndicat de copropriété de suspendre la vente jusqu’au remboursement intégral des sommes exigibles.

De la même manière, un acquéreur insuffisamment informé qui ne respecte pas les procédures de mutation peut voir le processus interrompu par les autres copropriétaires jusqu’à ce que le vendeur régularise ses paiements.

Dans cette hypothèse, l’acheteur risque de perdre du temps et de ne pas pouvoir prendre possession de son logement dans les délais convenus.

Il s’avère donc indispensable de maîtriser parfaitement les règles régissant la mutation en copropriété et de se faire accompagner par des experts tout au long du processus.

Les mécanismes d’opposition du syndic lors d’une mutation

Lors de la cession d’un bien immobilier en copropriété, le syndic peut formuler une opposition à la vente si le vendeur n’a pas réglé l’ensemble de ses charges de copropriété.

Cette opposition constitue une procédure légale qui permet de préserver les intérêts de la copropriété et des autres copropriétaires.

Cette dernière doit être signifiée au notaire responsable de la vente, qui doit en avertir les parties concernées.

La non-délivrance du certificat de l’article 20 empêche la vente de se finaliser tant que le vendeur n’a pas régularisé sa situation auprès de la copropriété en versant la totalité des sommes exigibles.

L’opposition ne peut pas être exercée pour des charges litigieuses ou contestées par le vendeur, mais exclusivement pour des charges courantes et incontestées.

Dans ce contexte, le syndic doit justifier la nature des charges de copropriété et prouver que le vendeur en est effectivement débiteur.

La vente peut être conclue une fois que le vendeur a versé l’intégralité des sommes dues à la copropriété.

Je recommande de vérifier que le vendeur honore ses charges avant de finaliser une vente en copropriété.

En cas de désaccord ou de litige, consultez un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour obtenir des conseils et défendre vos intérêts.

Cas particulier : acheteur déjà propriétaire dans l’immeuble

Si l’acquéreur détient déjà un lot dans l’immeuble, le certificat de l’article 20 du syndic doit être produit.

Néanmoins, dans certaines circonstances, le vendeur peut s’opposer à la vente. Dans cette configuration, l’alinéa II de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 trouve application.

Ce dernier stipule que l’acquéreur et ses proches ne doivent pas être débiteurs envers la copropriété pour un autre lot dans l’immeuble.

Pour établir cela, l’acquéreur doit produire le certificat de l’article 20 II datant de moins de trente jours lors de la signature de l’acte authentique.

Si le vendeur ne reçoit pas l’attestation, il peut s’opposer à la vente et en informer le notaire de cette situation.

Documents complémentaires requis pour la vente en copropriété

Pour finaliser ce guide sur le certificat de l’article 20, voici l’inventaire des documents qu’il convient de rassembler pour la vente en copropriété.

• Le règlement de copropriété qui établit les règles de fonctionnement de la copropriété (règles d’usage des parties communes, règles de gestion, etc.).
• Les procès-verbaux des assemblées générales qui retracent les décisions adoptées lors des réunions des copropriétaires, notamment les décisions relatives aux travaux réalisés, aux modifications de règlement, aux répartitions de charges, etc.
• Les états datés qui récapitulent les sommes dues par le vendeur à la copropriété (charges de copropriété, travaux à prévoir, etc.).
• Le carnet d’entretien de l’immeuble : ce document permet de connaître les travaux effectués dans l’immeuble ainsi que les éventuels travaux à planifier.
• Le vendeur doit fournir différents diagnostics immobiliers obligatoires, tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), le diagnostic amiante, etc.
• L’état daté que le notaire sollicitera auprès du syndic

Il est primordial de fournir ces documents en complément du certificat de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dans les temps pour ne pas retarder la vente.

De plus, faites appel à un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour vous assurer que tous les documents nécessaires ont été fournis et que la vente se déroule dans les meilleures conditions.